: نحوه احتساب حق زارعانه و ریشه

یکی از مباحثی که در محاکم قضائی ازسوی کشاورزان درمقابل مالکین املاک زراعی مطرح میگردد موضوع حق ریشه است. با مطالعه کتاب « زاررع ومالک» و اظهارات کارشناسان علاقه مند به این مبحث مشخص می شود که درعرف وقوانین حاکم حق ریشه به نحوی پذیرفته شده است منتها تعیین مقدار آن را موکول به توافق بین زارع ومالک نموده اند ودرصورت عدم توافق دادگاهها ومحاکم داوری تعیین آن را به کارشناس یا خبره واگذار می نمایند تا با توجه به عواملی چند که درتعیین حق ریشه موثر است ارزیابی صورت گیرد. مقدار حداقل وحداکثر نسبت به بهای کل ملک ممکن است درشرایط مختلف کشور فرق داشته باشد مثل حق کارافه که در مازندران گاهی اوقات چندین برابر بهای اصلی ملک است و همچنین حق ریشه که کارشناسان محترم آنرا تا ۵۰ درصد بهای ملک نیز ذکر نموده اند. علیهذا با توجه به شرایط محلی حاکم در منطقه ما حداقل یک بیستم و حداکثر یک سوم مد نظرکارشناسان زبده وخبره قرارمی گرفته که دراین رابطه از نظرات آنان نیز استفاده گردید. [1] از مسائل مهمی که قابل ذکر است این موضوع است که ما زمین را براساس زمین کشاورزی درنظر گرفته وحق ریشه را محاسبه می نمائیم. حال اگر یک زمین کشاورزی که روزگاری قیمت آن متری ۱۰ ریال بوده است ولی امروزه بر اثر اقدامات عمرانی اطراف آن و مثلاْ مسکونی شدن منطقه به قیمتهای مسکونی (مثلاْ متری ۵۰۰۰۰۰۰ ریال) ارزش افزوده پیدا نموده است دیگر کارشناس ملزم نیست که به تناسب زمینهای کشاورزی حق ریشه را هم متناسب با قیمت بالا ببرد. لذا درفرمول ابداعی ذیل الذکر سه نوع قیمت

  • به ازاءهرمترزیر۱۰۰۰۰ تومان(کشاورزی صرف)
  • به ازاء هرمتر ۱۰هزار تا۴۰ هزار تومان(کشاورزی درحال تبدیل)
  • به ازاء هر متر ۴۰۰۰۰تومان به بالا(اراضی خارج شده ازکاربری کشاورزی)

درنظر گرفته شده وضریب فرمول به این نسبتها نوسان داده شده است. از مباحثی که درمطالعات خود متوجه شدم این بود که کارشناسان محترم به حق فرموده بودند که حق ریشه فرمول پذیر نمی باشد. علیرغم این واقعیت دراین مبحث سعی شده است تا با توجه به عوامل دخیل درصورت مسئله، به نحوی فرمولی برای این امر بیان گردد..

و اما فرمول حق ریشه ، خلاصه فرمول به شکل ذیل است:

حق ریشه برابراست با قیمت کل ملک ضرب در سالهای تصرف تقسیم برعدد K حاصل به دست آمده به اضافه هزینه های انجام شده برروی زمین توسط کشاورز

R=PY/K

توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی«—-» از خط کسری لاتین « / » استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد.

اگر کشاورز هزینه هائی در ملک مورد تصرف کرده باشد که باعث بهره وری بیشتر آن شده باشد میتوان پارامتر C را به عنوان هزینه ها به آن افزود.

R=(PY/K)+C

R ، حق ریشه،P، قیمت کل زمین،Y ، سالهای تصرف (سالهای تصرف حداکثر۶۶سال محاسبه گردد تا حق ریشه از یک سوم بهای ملک بیشترنشود) و K، ضریبی است که ذیلاً شرح داده می شود . همچنین C عبارتست از هزینه های مفید انجام شده توسط زارع برروی زمین.

واما ضریبK ،

  • تا قیمت هر مترمربع زمین 10000 تومان عدد 200 =K
  • از10001 تومان تا 40000 تومان :

الف – اگر واحد پول تومان رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(t/100)+100)

t، قیمت یک مترزمین برحسب تومان ایران

ب – اگر واحد پول ریال رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(r/1000)+100)

r ، قیمت یک متر زمین برحسب ریال ایران

که بااین روش عددK درفرمول حق ریشه از قیمت متری۱۰۰۰۱ تومان تا متری ۴۰۰۰۰ تومان به ترتیب از201 الی 500 تامرز متری 40000 تومان متغیر خواهد بود..

به عبارتی میتوان موضوع را اینگونه خلاصه کرد:

در شرایطی که قیمت زمین از متری ۱۰۰۰۰تومان تا ۴۰۰۰۰تومان است مقدارعددK درمخرج کسر فرمول برابر ۲۰۰+(تفاضل قیمت مورد نظر برحسب تومان وعدد۱۰۰۰۰) ضربدر 01/0 خواهد بود.

مثلاْ اگر قیمت زمین متری ۳۶۰۰۰تومان بود عددK برابر200

+(10000-36000)*01/0=200+26000*01/0=200+260=460

یا(460 K= که همان تقسیم عدد36000به عدد100وجمع کردن حاصل آن به عدد 100 میباشد.

  • اگر قیمت هرمتر مربع زمین بالای 40000 تومان باشد عدد500= K و ثابت خواهد بود.

تا اینجای قضیه دوستان استحضار دارند که محاسبات فوق صرفاْ عملکرد زارعانه کشاورز متصرف ملک بود که برای زمین وسالهای تصرف وارزش زمین حساب شده است ولی صحبت از اقدامات آبادگرانه زارع به میان نیامده است. لذا چنانچه آماده نمودن ملک مانند تسطیح، خاکبرداری، خاکریزی واصلاح خاک، بهسازی مسیر آب، محلهای عبور و مرور، تمهیداتی برای ایجاد راه دسترسی و امثال اینها.

  • کاشت درختان اعم از مثمر یا غیر مثمر مفید، کشت زراعتها وگیاهان باغبانی چند ساله مانند یونجه، گل محمدی ، زعفران وزراعتهائی که برداشت آن موکول به سال یا فصل دیگری بوده ومالک اجازه ادامه تصرف ملک را نمی دهد
  • احداث ابنیه مانند اتاق کارگری با رضایت یا رضایت ضمنی مالک ویا سازه های مجاز مانند استخر آبیاری ،منبع آب ، لوله کشی آبیاری از جمله انواع آبیاری تحت فشار
  • انواع پیگیری های حفاظت از منافع مالک در ملک مورد نظرتوسط زارع که مستلزم حق الزحمه برای زارع متصرف باشد و هزینه های آن که به نحوی قابل اثبات بوده ویا مورد تاییدمالک است.
  • وسایر مواردی که به نوعی اضافه برحق عملکرد صرف برروی زمین ، حقی را برای کشاورز متصرف ایجاد میکند.

باید محاسبه وبا نتیجه فرمول فوق الذکر جمع شود(C) تا حق ریشه واقعی زارع به دست آید

معهذا ذکر این نکته مهم ضروری است که وجود این فرمول نافی اعلام نظر شخصی کارشناس محترم نخواهد بود. چون ممکن است شرایط ویژه ای حاکم باشد و کارشناس شخصاْ باید براساس برداشت ودیدگاه کارشناسی خود اعلام نظر نماید. خلاصه اینکه فرمول فقط به عنوان شاخص و راهنما عنوان گردیده واصل نظریه کارشناس محترم درموارد ارجاعی است. [2]

 

[1] –  حداد کاشانی، احمد ناصر، پیشین، ص 41.

[2] –  حداد کاشانی، احمد ناصر، پیشین، ص 73

لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:

بررسي حق زارعانه در قوانين موضوعه و منابع فقهي